RECLAMACIÓN GASTOS HIPOTECARIOS
En los últimos años, multitud de consumidores han reclamado la devolución de los gastos hipotecarios pagados indebidamente debido a cláusulas abusivas en sus préstamos. Estas cláusulas, declaradas nulas por los tribunales, obligaban al cliente a asumir en exclusiva diversos costes de formalización de la hipoteca. A continuación, explicamos detalladamente cómo reclamar estos gastos, en qué casos es posible hacerlo, los plazos legales aplicables y las últimas novedades legales y jurisprudenciales (incluyendo la Ley Orgánica 1/2025). Todo ello con un lenguaje claro, dirigido a consumidores particulares, y con el texto justificado para facilitar su lectura.
⚠️ Incluso si tu vivienda ya se vendió o tu hipoteca ya se canceló, sigues estando a tiempo de reclamar los gastos hipotecarios derivados de cláusulas abusivas. La nulidad de este tipo de cláusulas es de pleno derecho, lo que significa que se tienen por no puestas en el contrato y puedes exigir la devolución de lo que pagaste indebidamente aunque el préstamo ya no exista.
Por regla general, cualquier consumidor que haya pagado gastos de constitución o cancelación de hipoteca debido a una cláusula abusiva puede reclamarlos. A continuación analizamos varios escenarios habituales y si en cada uno procede la reclamación:
Si ya vendiste la vivienda y con ello cancelaste el préstamo hipotecario, sigue siendo posible reclamar los gastos de formalización de esa hipoteca. La venta del inmueble no elimina los derechos que tenías frente al banco, ya que la nulidad de la cláusula abusiva implica que nunca debiste asumir esos gastos. Aunque el préstamo esté cancelado, puedes reclamar la devolución de lo pagado en notaría, registro, gestoría u otros conceptos.
✅ Importante: El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reiterado que una cláusula abusiva es nula de pleno derecho, por lo que no puede convalidarse ni dejar de aplicarse por el mero paso del tiempo Esto refuerza tu derecho a reclamar los gastos hipotecarios aunque hayan pasado años desde la firma o la cancelación del préstamo.
En caso de que hayas terminado de pagar tu hipoteca (es decir, esté cancelada por pago total), también puedes reclamar. El hecho de que la hipoteca esté saldada no supone que pierdas el derecho a recuperar los gastos que pagaste al formalizarla. Al igual que en el caso de vivienda vendida, la cláusula abusiva se considera nula y puedes exigir la restitución de los importes.
Muchos consumidores con hipotecas ya pagadas dudan si aún están a tiempo de reclamar. La respuesta es sí: la acción de nulidad de la cláusula no prescribe nunca, y la reclamación de cantidades indebidamente pagadas tiene un plazo que comienza, como veremos más adelante, cuando el consumidor tuvo conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. De hecho, la jurisprudencia ha dejado claro que el plazo no empieza a contar desde la cancelación del préstamo, sino desde que el cliente supo que la cláusula era abusiva: En otras palabras, haber finalizado la hipoteca no impide la reclamación.
Si adquiriste tu vivienda subrogándote en la hipoteca del vendedor (es decir, te hiciste cargo del préstamo preexistente en vez de contratar uno nuevo), también puedes reclamar cualquier gasto que hayas asumido indebidamente. En estos casos debemos distinguir:
En definitiva, la subrogación de la hipoteca (ya sea porque compraste con subrogación o vendiste con subrogación) no impide reclamar los gastos ligados a cláusulas abusivas. Cada parte podrá reclamar los importes que efectivamente pagó indebidamente.
Muchos préstamos hipotecarios han sido objeto de novaciones o modificaciones posteriores (por ejemplo, cambios en el tipo de interés, ampliación de plazo, eliminación de cláusula suelo, etc.). Si tu hipoteca tuvo una novación, ello no te impide reclamar los gastos de la constitución original que pagaste por una cláusula abusiva. La nulidad de la cláusula de gastos permanece, pues es una nulidad radical que arranca en el origen del contrato.
Únicamente en el caso de que en la escritura de novación hubieras firmado algún tipo de renuncia expresa a reclamar esos gastos (lo cual sería raro en una novación de condiciones ordinaria), podría el banco oponerse. Pero dichas renuncias, de existir, deben cumplir estrictos requisitos de transparencia para ser válidas. En general, una novación hipotecaria no extingue tu derecho a reclamar los gastos abusivos que abonaste en la constitución inicial ni otros importes indebidos derivados de cláusulas nulas.
ℹ️ Recuerda: Para reclamar estos gastos necesitarás las facturas y justificantes de los pagos que hiciste (factura de notaría, registro, gestoría, tasación, etc., y comprobantes de haberlos abonado). Si no los conservas en papel, suele ser posible solicitarlos en las respectivas oficinas (notaría, registro) o al banco.
En materia de prescripción (caducidad de las acciones por paso del tiempo) conviene distinguir dos cosas: por un lado la acción de nulidad de la cláusula abusiva, y por otro la acción para reclamar las cantidades pagadas por dicha cláusula. Aunque están relacionadas, la ley y la jurisprudencia les dan un tratamiento distinto:
La acción declarativa de nulidad de una cláusula abusiva incluida en un contrato de préstamo hipotecario es imprescriptible. Esto significa que no existe un límite de tiempo para que un consumidor solicite que se declare nula una cláusula. Una cláusula declarada abusiva se considera nula ab initio (desde el origen), teniéndose por no escrita (art. 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios). Por tanto, puedes pedir que se declare la nulidad en cualquier momento, incluso muchos años después de firmado el contrato o de haberse cancelado la hipoteca. Los tribunales superiores lo han confirmado sin ambigüedad.
⚖️ Nota: La imprescriptibilidad de la nulidad fue avalada por el TJUE, siempre que la eventual limitación para reclamar el dinero respete el principio de efectividad del Derecho de la UE. En España, el Tribunal Supremo ha reiterado que la nulidad por abusividad no caduca nunca, consolidando la seguridad jurídica para los consumidores.
Distinta es la acción de restitución o reclamación de cantidad que deriva de la nulidad. Nuestro Código Civil establece con carácter general un plazo de prescripción de 5 años (artículo 1964 CC, tras la reforma de la Ley 42/2015) para reclamar prestaciones de tipo personal. Inicialmente hubo debate sobre cómo aplicar este plazo a la devolución de gastos hipotecarios:
El Tribunal Supremo aclaró que la reclamación de los gastos pagados en aplicación de la cláusula abusiva es una acción de cobro de lo indebido (art. 1895 CC) y, por tanto, sujeta a prescripción. Antes de 2015 el plazo era de 15 años; ahora son 5 años (con régimen transitorio para contratos antiguos). Sin embargo, lo más importante es determinar cuándo comienza a contar ese plazo de 5 años, ya que de ello depende que la reclamación esté o no prescrita en cada caso.
La cuestión del dies a quo (día inicial) del plazo de prescripción de la acción de reembolso ha sido muy discutida en tribunales. Si empezase a contar desde la firma de la hipoteca o desde que se pagaron los gastos (por ejemplo, en 2005, 2010, etc.), muchas reclamaciones habrían prescrito antes incluso de que los consumidores supieran que podían reclamar. Esa interpretación estricta se ha descartado porque vulneraría la normativa de protección al consumidor. De hecho, el TJUE en julio de 2020 dejó claro que no puede fijarse el inicio en la fecha del contrato o del pago, sin considerar si el consumidor conocía el carácter abusivo.
La postura actualmente consolidada es la siguiente: el plazo de 5 años comienza cuando el consumidor tiene conocimiento de la nulidad de la cláusula (es decir, de su carácter abusivo y de que puede reclamar). En la práctica, esto suele coincidir con el momento en que un juez declara la nulidad de la cláusula en su caso, o con una comunicación fehaciente de esa abusividad. El Tribunal Supremo, alineándose con el TJUE, ha fijado doctrina en 2024: salvo que el banco pruebe que el consumidor pudo conocer antes que la cláusula era abusiva, el plazo de cinco años se contará desde la fecha en que quede firme la sentencia que declare nula la cláusula. En otras palabras, si no se demuestra una fecha de conocimiento anterior, el reloj de los 5 años no empieza a correr hasta que un juez declara la nulidad en tu caso (y la sentencia es firme). De hecho, si estás demandando por primera vez, ese plazo ni siquiera habría comenzado aún:contentReference[oaicite:8]{index=8}.
¿Y qué ocurre si ya sabías antes que la cláusula era abusiva? Entonces podría iniciarse antes el cómputo. Por ejemplo, si conociste la abusividad en 2017 (porque hiciste una reclamación extrajudicial o te asesoraste), es posible que a partir de esa fecha comenzaran a contar los 5 años. Pero ten en cuenta que:
⚠️ Aviso importante sobre la prescripción: Los bancos suelen alegar que el cliente conocía la nulidad de la cláusula antes de demandar, para intentar empezar a contar el plazo de 5 años desde esa fecha anterior y declarar prescrita la acción. En particular, si hiciste reclamaciones previas (p. ej., acudiste al proceso extrajudicial de 2017 para cláusulas suelo o gastos, o enviaste una carta de queja al banco), es casi seguro que el banco argumentará que desde esa reclamación tú ya sabías de la abusividad y que por tanto han pasado más de 5 años. **¡No te dejes intimidar!** La carga de la prueba recae en el banco, y como hemos explicado, la jurisprudencia favorece al consumidor: el plazo cuenta desde que tienes conocimiento real y efectivo de tus derechos, y no simplemente desde que pagaste los gastos o desde que salió una sentencia en las noticias.
En enero de 2025 ha entrado en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introduce importantes novedades para las demandas de consumidores. Una de ellas es el requisito de procedibilidad: ahora, antes de demandar al banco por gastos hipotecarios (u otras cláusulas abusivas), el consumidor debe intentar una reclamación extrajudicial previa. Si no se hace, la demanda será inadmitida.
En concreto, la ley establece que no se admitirán a trámite las demandas que busquen la devolución de cantidades pagadas por cláusulas suelo u otras cláusulas abusivas en contratos de préstamo o crédito con hipoteca inmobiliaria, si no se acompaña a la demanda un documento que acredite que el consumidor realizó una reclamación extrajudicial previa al prestamista profesional, solicitando que reconozca el carácter abusivo de la cláusula y devuelva las cantidades pagadas indebidamente.
Esta exigencia de reclamación previa forma parte del nuevo régimen de procedibilidad. La propia Ley Orgánica 1/2025, en su Disposición Adicional Séptima, aclara que se considera cumplido este requisito cuando el consumidor haya presentado una reclamación extrajudicial a la empresa o profesional con quien contrató, sin haber obtenido respuesta en el plazo legalmente previsto o habiendo recibido una respuesta insatisfactoria. Es decir, basta con que hayas reclamado previamente por escrito al banco (por ejemplo, mediante burofax al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad) y esperes el plazo de respuesta (en servicios financieros, suele ser un máximo de 2 meses) sin solución, para dar por cumplido el trámite.
Asimismo, la ley indica que también cumple el requisito de procedibilidad el hecho de haber acudido a ciertos mecanismos de resolución de reclamaciones en materia financiera: por ejemplo, si elevaste tu queja al Banco de España, CNMV o Dirección General de Seguros y esa reclamación ya se resolvió (conforme al art. 30 de la Ley 44/2002). Igualmente, haber acudido a sistemas alternativos de resolución de litigios de consumo (como el arbitraje de consumo o mediación previstas en la Ley 7/2017) satisface la exigencia.
En suma, desde 2025 es obligatorio intentar un arreglo extrajudicial antes de interponer la demanda por gastos hipotecarios o cláusulas abusivas de hipoteca. Si no lo haces, el juzgado no admitirá tu caso. Por ello, nuestro consejo es que envíes una reclamación escrita al banco detallando tu petición de nulidad de la cláusula y devolución de los importes. Conserva copia y acuse de recibo. Con ese documento podrás demostrar ante el juez que cumpliste con la reclamación previa, pero también debes tener en cuenta que dicha reclamación deberá cumplir unos requisitos para su validez, por ello aconsejamos encarecidamente que acudas a un profesional para su confección.
✅ Si ya habías reclamado antes de la entrada en vigor de esta ley (por ejemplo, reclamación al banco en años anteriores), no necesitas volver a hacerlo ahora: ese intento previo se considera válido a efectos de procedibilidad. Además, muchos bancos cuentan con vías especiales de reclamación para gastos hipotecarios tras el Real Decreto-ley 1/2017 (que estableció un mecanismo extrajudicial para cláusulas suelo). Aprovéchalas, y si no prosperan, estarás habilitado para demandar.
En los últimos años se han dictado numerosas sentencias importantes sobre cláusulas abusivas en hipotecas y, en particular, sobre la cláusula de gastos. A continuación reseñamos algunas de las resoluciones más destacadas que conviene conocer, indicando sus principales aportaciones:
En definitiva, la tendencia jurisprudencial reciente es claramente favorable a los consumidores en esta materia. El Tribunal de Justicia de la UE ha marcado el camino protegiendo el derecho a la restitución íntegra y a no verse bloqueado por plazos cuando no hubo conocimiento. El Tribunal Supremo español ha acatado esa línea, asegurando que ningún consumidor pierda la oportunidad de reclamar por una interpretación restrictiva de la prescripción.
☎️ ¿Necesitas ayuda personalizada para reclamar? Consulta con un abogado especializado y no dudes en contactarnos al 608930292. Estaremos encantados de asistirte en la defensa de tus derechos.
Esperamos que esta guía te haya sido útil. Recuerda que reclamar los gastos hipotecarios de cláusulas abusivas no solo es posible, sino que es tu derecho como consumidor. Miles de personas ya lo han conseguido con éxito. Infórmate, reúne la documentación y ¡a por ello!